居抜き物件とは？

物件を探していると「居抜き」という物件を見かけると思います。では、「居抜き」とは何なんでしょうか？「居抜き物件」とはお店を閉店し、テナントを退店するにあたり、排水、厨房機器、内装の造作から什器品などを次の店舗出店者が引き継げる物件のことです。

初期投資コストを抑えられる

居抜き物件の最大のメリットは、まったく新規に内装設備を揃える必要がないので、初期投資が抑えられる点でしょう。しかし、「居抜き物件は」必ずしも得かと問われれば、デメリットもあるのです。

下記に居抜き物件のメリット・デメリットを記載しますので、参考にして下さい。

メリット

売主側

テナント用物件ではスケルトン（店舗の内装設備がない状態）で借りて、借主が内装工事をして退去の際も借主が解体工事、残置物の撤去をしスケルトンに戻し貸主に返す、いわゆる「スケルトン戻し」という契約内容が一般的ですが、スケルトン戻し「原状回復」費用が免れます。
売主と買主の双方で協議をし、現状ある造作に値段をつけて売買契約をするという形を、造作譲渡付居抜き物件といい、売主からすると撤去費用が浮くだけではなく、その造作がお金に変わる可能性があります。
売主は現状回復の必要がなくなるので、引渡し直前まで営業できます。

買主側

初期投資（店内外の改装費、設備機器など）を低く抑えることが出来る。
一から造作をそろえるよりも安価に造作を手に入れられ、手間も省けるので短期間でオープンできる。
業種・業態によっては、前のお店のお客も取り込める可能性がある。

デメリット

売主側

まわりに閉店が周知され、経営に悪影響を及ぼす可能性がある。
赤字店舗の場合は、次の借主がいつ現れるか分からないため、退去予告を出していない場合は、赤字が増大する可能性がある。
移転の場合は、常連客が譲渡先に流れてしまう可能性がある。

買主側

既に店内のレイアウトが決まっているので、自分のイメージ通りのお店になり難い。
構造的な制限を受けてします。
建物や厨房機器などの老朽化でトラブルが発生し、開店後に余計な出費がでる可能性がある。厨房機器やエアコンなどは消耗品なので、何年ぐらい使用したものなのか確認しておきましょう。多くは営業がうまくいかなかったことが原因ですので、前の店舗の良くない評判やイメージを引きずる 可能性があります。

上記は居抜き物件のメリット・デメリットの一部分ですので、以外のことも十分考慮し、物件選びをしましょう。

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