物件探しで大切なこと
物件探しの大前提
飲食業は立地商売
飲食店業は立地商売とも言われ、物件や立地にとても大きく影響される商売です。実際、料理やサービスも良いのに経営状態が悪い、といったお店があります。
経営不振の原因を調べると「物件や立地の悪さに」に行きつくことが多いのです。したがって、良い物件を見つけることが、繁盛する飲食店には欠かせない要素となります。
物件探しの目的
繁盛している飲食店は、物件、立地、コンセプト、開業計画が噛み合った出店をしています。しかし、そのような繁盛店でも希望条件を全て満たしているわけではなく、何かしらは妥協して物件を選定しているはずです。
ここで大切なことは、物件、立地の条件に合わせて、計画を柔軟に修正するという 考えを持つことです。
投資に見合った利益を出すためには、様々な条件を考慮する必要があります。家賃の高低は人通りの多い少ない、店舗規模などが全て影響し合っていますので、どこまで譲歩でき、どこまで譲歩できないのか、しっかり見極めて物件を探す必要があるでしょう。
前提1 物件は一度決めたらかえられない
料理と違い店舗立地と物件は簡単に変更できない。
前提2 自分の意思ではどうにもならない
どんなに借りたくても、家主が「ＮＯ」と言えば物件は借りれない。
前提3 いい物件にはそうそう出会えない
いい物件も一時間後には別の人が決めてしまうかもしれませんので、気にいった物件が見つかった場合は手付金を支払って一時的に確保しましょう。手付金の相場は約一ヶ月分の家賃ですが、手付金を惜しんではいけません。
前提4 いい物件ほど経営は難しくなる
いい物件は家賃も高く経営を圧迫するので、売上も上げやすいが、その一方では売上には限界があるので、必要経費がかかり過ぎれば利益は減ってしまいます。
前提5 コンセプトにあった物件こそがいい物件なのです
端からみると、繁盛しそうもない店舗でも、実はその店舗にとっては、それが一番よい立地、物件だということです。新規開業時は、そういった物件を探しましょう。
前提6 人通りや街のイメージはとても大切
人を相手にする以上、人口が多いにこしたことはありません。また、候補地の商圏、近隣、昼夜、就業、就学、男女別、年齢別の人口の調査は必須です。
物件情報を収集する
飲食店の物件を探すには、まず物件情報を集めることからはじめましょう
物件情報を集め吟味することで、条件面、供給面、物件の良し悪しの判断を行う訓練にもなります。
物件探しは不動産会社だけではない
店舗物件の情報源は不動産会社だけではありません。その他にも以下のようなものからも情報収集できます。
物件情報源一覧
(1)店舗物件専門会社
地域により得意不得意はあるものの、情報量が多く、物件情報獲得の第一候補といえます。
(2)出店希望地にある不動産会社
基本は住宅中心に営業していますので、都心部以外に出店したい場合に活用するとよいでしょう。
(3)インターネット
短時間に多くの情報を取得できるので、活用しましょう。
(4)物件情報誌
店舗専門誌は少ないですが、住宅用と共に掲載されている場合がありますのでチェックしましょう。
(5)独立開業希望者向け情報誌
同様情報量は少ないですがチェックしましょう。
(6)店舗内装設計施工会社/店舗プロディース会社
新規開業者の内外装工事を受注するために、物件情報を集めている会社が多い。ポイントは施工会社は不動産仲介業の免許を取得していないため、物件を紹介しても仲介手数料が取られません。但し、物件を紹介してもらった場合は、その施工会社で内装工事をお願いすることが条件になることが多いです。
(7)店舗開業支援会社
表に出てない居抜き物件情報をもっている場合があり、保証金や内装工事費の初期資金を肩代わりし、営業開始後に分割で手数料を受け取るサービスをおこなってる会社もあります。初期費用が抑えられますので上手に利用すればメリットが大きいです。
地域調査
地域調査は必ず行いましょう
物件情報収集と平行して、出店希望地域の「地域調査」を同時進行で行いましょう。住み慣れた地域でも物件を探す場合は、事前調査は必要不可欠です。
「商売の目」の視点で見ると、まったく別のものが見えてきます。調査で押さえたい要素はズバリ「その地域に、商売のニーズがあるかどうか」です。
人間は、必ず「どこで買うか」を考えて購買行動を起こしますので、その地域に求める飲食ニーズがあり、それを外すと、来店してくれません。
したがって、地域にあった商売はとても大切な要素になります。
その地域にターゲットはいるのか?
地域調査で最も必要な情報というのは、「自分のコンセプトに合う人」が「①住んでいるか」、「②働いているか」、「③訪れているか」の３点です。
これは、その街、その地域の特徴と言えるものです。街や地域にはイメージがあります。このイメージを外して出店すると、後で経営的にリスクを背負う可能性が高くなります。
つまり、「地域特性に合わせて出店する」ことが、繁盛するお店を作る秘訣です。これが、出店候補地域を見定める際の、最も重要な視点となります。
地域調査の2つの視点
地域調査の目的は、お店のコンセプトに合った地域であるか判断することです。そして、この地域調査には、下記の２点に着眼することが重要です。
(1)調査データを基にした「客観的調査」
(2)賑わいや雰囲気など、肌で感じる「主観的調査」
この２つの調査を実施し、その地域に出店する価値があるか否かを判断しましょう。
(1)客観的調査
客観的調査とは、その地域の人口の量と質を数字で把握するものです。地域内の人口数値を 把握し、他の候補地域や近隣地域と比較するようにして下さい。
複数の出店希望候補がある場合は、必ず比較検討し、役所の窓口などで資料閲覧などもして下さい。総務省統計局のホームページからは国税調査をもとにした商圏人口の確認も可能です。
必要な情報は「①商圏人口」、「②駅乗降客数」、「③競合店出店状況」の３点です。
(2)主観的調査
主観的調査とは、その地域がコンセプトに合っているか否かを、感覚で把握するものです。
街並み、昼夜の雰囲気、賑わい、通行人や交通量、その場所にいる人の目的や繁盛しているお店などを見て周り、コンセプトにあった地域かどうかあなたの肌で感じて下さい。
調査する場合は、曜日や時間を別々に行うのが基本になります。特にコンセプトにで最も大切な時間帯には、複数回足を運ぶようにして下さい。希望地域の雰囲気をあなたの肌で感じ、「ここなら勝負できる」と思えることが大事になります。
その地域がコンセプトに合ってさえいれば、店舗所在地に多少のハンディがあっても十分勝負できます。
立地調査
立地環境調査で確認すること
物件内部の調査とともに、その物件が置かれている立地環境調査を行う必要があります。店舗周辺の立地環境をよく観察し、開業後に健全経営が行えるか、しっかり見極める必要があります。
多くの人が飲食店を開業する際、人気駅の好立地で安い賃料を希望すると思います。しかし、そのような店舗物件を探し当てることは不可能と言っても過言ではありません。
人気駅の好立地ならば、高い集客力が期待できるので空き店舗も少なく賃料は当然高くなります。
したがって、下記４点に着眼し立地調査をすることをおすすめします。
店舗周辺の環境（事務所、住宅、商業施設、駅）
店舗周辺の人の流れ
店舗へのアクセス
近隣競合店の状況
この調査の一番の目的は、ターゲット層を観察し、「お店に来店してもらいたい人に来店してもらえるか」を検討することです。
漠然と人の流れや競合店を見ても調査になりませんので、その立地環境におけるターゲットとなる人達の飲食行動を調べ、その場所で顧客を獲得できるかどうかを判断します。
調査にあたっては、自分の目と足で納得の行くまで調査し、時間や曜日を変えて近隣の状況をくまなく調査して下さい。
調査の結果、その物件へのターゲットの流れに、確証が得られればＯＫです。
では、(1)～(4)について順番に見ていきましょう。
(1)店舗周辺の環境（事務所、住宅、商業施設、駅）
・事務所
５００メートル以内に事務所があり、土曜、日曜の勤労者も多い
・住宅 駅から徒歩圏内に多数の住宅地がある
商業施設 飲食施設（ラーメン店、定食屋、居酒屋）が多数ある
・駅
駅から徒歩圏内で、１日の乗降者が多い
2)店舗周辺の人の流れ
・通行量
店舗前の人の通行量を曜日（平日・休日）、時間（昼・夜）、天気（雨・晴れ）、男女別、年齢別に調査しましょう。専門会社に依頼して調査してもらってもいいでしょう。
(3)店舗へのアクセス
・アクセス経路（昼）
財布だけをもった昼食目的層が多い。コンビニの弁当購入者が多い。
・アクセス経路（夜）
仕事帰りのサラリーマンやＯＬが多い。
(4)近隣競合店への状況
・A店
おもにサラリーマンをターゲットにしたお店。カウンターで一人で飲食しているお客も多い。
・B店
おもに女性をターゲットにしたお店。平日はそうでもないが、週末は満席になっている。
・C店
おもに若者をターゲットにしたお店。価格の安さで集客している。
・D店
おもに高年齢層をターゲットにしたお店。高級店で価格も高め。集客はそれほど良くない様子。
・E店
幅広い客層を集めているお店。店舗は小さいが価格の安さ、メニューの豊富さでいつでも満室。
物件調査
上手な内見のしかた
コンセプトに合ったよい物件が見つかったら、まずは内見をして、候補物件の内部状況を確認しましょう。契約すれば高い費用も発生しますし、開店してからは、簡単に移転というわけにはいきませんから、必要な事項は全て確認しましょう。
物件の内見時には下記２点に着眼し問題がないか確認しましょう。
開業後の売上と費用に影響を与える部分
開業時の初期投資額に影響を与える部分
どちらも契約してからでは変更できないことが殆どですから、ご自分で見るだけでなく、専門家に確認依頼するのもいいでしょう。
これを怠ると、内装業者に工事依頼をした際、「電気容量が足りない」、「目標の席数が取れない」、「投資額が予算オーバーです」と言われても、手遅れになってしまいます。
物件調査（一部）を記載しましたので参考にして下さい
◎外部環境・視認・ファサード（看板）、エントランス
店舗が目立つか
視認性は良いか
場所が分かりやすいか
店舗外装は目立つか
看板工事ができるか
袖看板設置が可能か
置き看板設置が可能か
エントラスの改修
間口の広さは
入口の視認性
入口の使用範囲
道路からの入りやすさ
共有部分
ごみ置き場
◎店舗内部環境
電灯容量
動力容量
ガス容量
給水設備
排水設備
給気設備
排気設備排気経路
空調エアコン
天井高
防水状況
設備追加工事箇所
造作機器の稼動確認
造作物の改修
造作部の再利用
導線の問題
必要席数の確保
厨房レイアウト
工事概算期間
工事概算費用
トイレの位置
電話回線の種類と工事
エレベータ設置状況
物件契約
希望の物件が見つかり、確認事項もすべてクリアになったら、賃貸契約を結びます。貸主の審査に通れば、契約を結びますが、契約前に確認すべき点があります。
開業計画はしっかりできているか?
物件調査が全て終了したら、投資額の算出と収支予測を行い、最終的に物件の申し込みをするか 否かを判断します。
ここで再確認ですが、契約前に「開業計画書」は必ず、作成しておきましょう。
なぜなら、物件を決めた瞬間から、開業準備のスピードは加速的に速くなります。もし、開業計画書ができていないと、スムーズな開業準備ができず、スケジュールが大幅に狂ってしいます。また、物件契約時に開業計画書の閲覧を求められるケースもありますで、必ず準備しておきましょう。
契約前に確認すべきこと
店舗賃貸契約をする際、確認すべき点は大別すると２つあります。１つは、物件面積や賃料、保証金などの「基本的な契約条件」です。もう１つは、これから行う内外装工事、営業上の条件などの「付帯的契約条項」です。
どちらも細かく確認し、不明な点が少しでもあれば納得いくまで説明を受けて下さい。
必ず収支を試算すること
物件の契約前には申込み金が必要になることがあります。また、契約が済めば手付金、保証金および前家賃の支払も発生します。代金を払えなければ契約はできません。
この物件契約によって、基礎売上高、初期投資額、開業後の運営費用、借入総額が決まりますので、判断を誤ると、開業後苦労することになります。
くどいようですが、物件選びのポイントは「投資に見合った利益を出せる店」を選ぶことです。
資料請求から、サイトの利用、施工業者からの提案まですべて無料です。
あなたも、繁盛店づくりの専門家から提案をもらって、適正価格で高品質な飲食店をつくってみませんか？
まずは見積依頼をして下さい。
それから、じっくりと店舗作りについて考えてみて下さい。
あなたの理想の飲食店が出来上がる事をスタッフ一同願っております。
